楼市下行趋势依旧，中指商榷院发布的12月数据，百城二手住宅均价降到13143元/㎡，环比下落0.94%，同比下落7.95%。

这种趋势，让东说念主想起马云2017年那句“明天房价如葱”的预言。天然听起来有点夸张，但从市集地方来看，也不全无酷爱酷爱酷爱酷爱。对于炒房客，手上有多套房的业主来说低迷的市集环境，他们的压力不言而谕。

这种配景下，让许多东说念主心里打饱读：2026年还抓续跌吗？为啥当今屋子这样难卖？明天几年，又会遭逢哪些压力和迂回呢？

02.为啥这几年屋子难卖？

许多卖房主说念主齐有同感：这两年屋子变现退却易。比如网友@嘎嘎新吐槽：2019年180万买的三居室，当今挂牌80多万，卖了9个多月齐没成交。许多东说念主疑忌不明，低廉这样多，为啥卖不出去呢？

1、市集屋子富有阅历多年的高盘活成立时势，市集一经不缺屋子了，以至一经出现库存积压，三四线有的地区空置率超20%，一些郊区新区一到晚上，片区点灯率还不及30%，跟个“鬼城”似的。再加上保险房供给增多分流刚需客群，商品房市集客源被稀释。

2、需求迟缓萎缩一方面，城镇化插足尾声，统计局数据，限度2024年末，中国城镇化率达到67%，年均增速已从1.4%降至约0.8%，进城购房增量见顶。

另一方面，东说念主口红利消退：老龄化加重，2024年世界60岁以上东说念主口占比跨越20%，诞生率却频年走低（2023年诞生东说念主口跌破900万），婚育刚需抓续缩小。

3、购买力透支

本年二季度末，住户部门杠杆率为61.1%，处于较高水平，6成婚庭资产长入在房产，加杠杆空间几近侵扰。

4、“只涨不跌”传闻幻灭限度9月，百城二手房价钱已招引41个月环比下落，部分二线城市房价回调至2017年水平，屋子的投资属性越来越弱，大师买房更敬重内容居住，那些靠“学区”“文旅”等看法也驱动溢价坍塌。

再加上，中国老匹夫骨子里的买涨不买跌想维，房价下行周期中，购房者不雅望容颜愈发浓厚，导致往复周期拉长（部分城市二手房成交周期超18个月）。

5、二手房与新址的“内卷式竞争”当今许多新址打出“零公摊”、精装托付、送车位等卖点，内容得房率有的比二手房还高。成立商还通过工抵房、里面价等神态变相降价，进一步挤占了二手房的空间。

另外，买新址还能享受契税补贴、低息贷款，而二手房中介费、高额个税（满五独一限度）进一步削弱二手房的竞争力。

02.手上有多套房的东说念主，明天可能遭逢3个迂回

跟着市集陆续发生变化，手上有2套房以上家庭驱动濒临一系列新的挑战，无论是投资客如故粗俗房主，明天齐可能遭逢3浩劫题。

1、屋子出租更难了

往时租房市集热气腾腾，再差的屋子也能快速出租，尤其是大城市，租房需求繁荣，房主不愁租不出去。但当今，一些东说念主口流出的三四线城市，租房需求昭着减少。

同期，因为这两年屋子不好卖，许多业主齐调动想路以租养贷，加重了供给。再加上长租公寓的兴起，以及两年经济环境的不驯顺性，让部分租客为了省钱聘请合租或镌汰预算，导致出租难度加大。

2、抓有屋子的资本增多

抓有多套房，压力不仅仅月供，还有物业费、维修费、可能的税费等。明天若是房产税全面推行，抓有资本还会上升。

并且，跟着房屋老化，维修和保重用度也会逐年增多，尤其是一些老旧小区，电梯、管说念等设施的维修用度大概，这些齐可能成为房主的非凡包袱。

3、钞票贬值风险缓缓增多

往时齐说屋子便是钞票，可当今呢？这一不雅念一经濒临挑战，跟着市集的诊治，房价高潮的预期正在缩小，尤其是一些东说念主口流出、经济增长放缓的城市，房价不仅可能住手高潮，以至会出现贬值风险。

更推行的是，屋子的流动性变差了。市集一朝不景气，屋子可能长本领卖不出去，导致钞票“冻结”。

03.粗俗刚需，买房要谨防什么？

1、算好“月供账”

买房别盲目跟风，要算认识我方的经济实力，最佳月供适度在收入的30%，不要跨越40%，这样才智幸免突发情况导致糊口变得病笃。比如，倘若月收入1万，月供适度在4000以内，这样不错安宁的叮咛突发情况。

2、留足“备用金”

如今，购房首付比例降到15%，但咱们提议，首付最佳提升到4成，这样不错镌汰贷款压力，减少利息支拨。另外，还要预留两年的济急资金，以叮咛突发情况。比如每月月供7000，那么至少要准备16万傍边的济急资金。

3、方案“明天账”

买房不仅要酌量当下，更要酌量明天5-10年的工作发展和家庭方案，若是准备换责任、孩子要上学，就得提前酌量交通、学区等成分。尽量聘请围聚地铁、配套端庄、有发展后劲的屋子。

4、 保抓感性，别被市集容颜带偏

刚需买房中枢是为了自住，唯独屋子能闲适家庭需求、还款压力可控，就不消过于操心房价短期的涨跌。

毕竟，市集总有升沉，但家的道理是不会变的！

对于明天房价，你但愿它涨如故跌呢？